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华侨城回血纾解转型压力

2018年10月30日 16:00:00 来源:北京商报 出处:顶点财经

  “买买买”之后的华侨城不得不选择“卖卖卖”了。在北京产权交易所发布的最新信息中,华侨城子公司重庆华侨城实业发展有限公司拟出让成都华侨城盈创实业有限责任公司80%股权。而据不完全统计,华侨城集团今年以来出售资产已有数十起,但与此同时自去年底至今,该集团在文旅板块投资已经达到4000亿元。一方面通过大手笔投资扩张文旅版图,另一方面又通过剥离部分资产缓解资金压力,负面缠身的华侨城能否在加减法中平衡好内部资金问题,做好千亿文旅项目的运营管理仍存疑问。

  断臂解压

  根据北京产权交易所披露,华侨城旗下子公司重庆华侨城实业发展有限公司拟出让成都华侨城盈创实业有限责任公司(以下简称“标的公司”)80%股权,预披露日期为2018年10月29日-11月23日。截至2018年9月30日,标的公司资产总计5.09亿元,负债总计4.09亿元。业绩亏损兼高额负债,标的公司明显为不良资产。

  公开信息显示,华侨城从去年下半年开始就频频出售旗下资产。除上述交易外,仅10月,华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲已经披露多宗股权转让(含预披露),主要涉及中山华力包装有限公司100%股权、上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权、海南华侨城实业有限公司100%股权及相关债权、泰州华侨城有限公司部分资产等。

  易居房地产研究院总监严跃进指出,对于一系列项目的转让,华侨城可能主要考虑两点:一是市场调控和土地市场的降温;二是通过此类项目抛售,把控成本的同时改善创造现金流的条件,后续也可以积极支持文旅产业的转型。目前来看,华侨城的项目转让和抛售,属于剥离非核心资产,可对其他项目提供资金补给,尤其是文旅产业方面的投资。

  而华侨城在大举瘦身的同时,却在陆续购进多项文旅资产。北京商报记者发现,10月26日,华侨城拟以2.8亿元收购的丽江济海文创投资开发有限公司,主营文化旅游开发、文化项目投资等。另据华侨城A 2018年半年报显示,今年上半年华侨城已通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式在济南章丘、天津、杭州、成都、重庆、顺德等地拿下多个优质土地资源,其中不乏文旅项目用地。

  负债难题

  近几年华侨城持续加速布局文旅项目,重资产运营模式需要的大量资金让华侨城背负了沉重的债务包袱。截至9月底,华侨城的负债总额高达2035.47亿元,包括短期借款规模157.25亿元,长期借款747.64亿元,应付债券129.65亿元。

  基于华侨城高垒的债务,此前曾有知情人士猜测,国资部门会在年底对国企负债进行考核,因此华侨城现在急于出售旗下资产以回笼部分资金,尤其是受限价制约比较明显的项目。此外,北京商报记者注意到,今年6月,中国审计署曾发布对30余户中央企业2016年度财务收支等情况审计的结果公告显示,华侨城在财务管理和会计核算、经营管理、中央八项规定精神及廉洁从业规定三个方面存在17个问题。其中,华侨城因未按要求完成低效无效资产处置、公务用车改革等工作,且房地产去库存缓慢而被点名。

  对此严跃进表示,华侨城的此类操作,确实有可能是因为近期央企本身有考核;其次,华侨城出售的部分项目的涨价空间较小,此时选择出售,也算是高位抛售。另有业内人士分析指出,据审计公告显示,华侨城所属云南华侨城实业有限公司曾于2015年未经上级公司批准,自行决定一个在建项目停工,前期已投入的2.42亿元成本面临损失风险。据悉,停工项目为云南华侨城酒店,该酒店自2011年开工,原本预计2014年营业。此项错误投资决策的披露,也让外界对于华侨城投资文旅业务效果产生了不小质疑。

  北京商报记者就此采访华侨城相关工作人员得到回复称,华侨城通过资产处置、股权转让、合作开发等方式,将部分配套土地价值变现,从而提高整体资产周转效率,这是正常的市场行为。近期较为集中挂牌出售,即是这种思路的具体体现。而对于华侨城是否基于对国家审计以及央企考核的考虑,而集中出售资产,该工作人员未予置评。

  文旅前景

  据了解,自华侨城确定“文化+旅游+城镇化”的转型方向后,已陆续签下了超过30个项目,每个项目投资均在百亿元以上。文化旅游项目前期均需要投入大量资金用于基础设施和文化旅游设施建设,债务高企以及流动资金减少的背景下,华侨城在国内各地砸重金落子,该集团投资的文旅项目群日后能否健康运营,并创造稳定的经济回报,现在来看充满了变数。

  值得一提的是,目前华侨城现有文旅项目也存在受挫情况。今年10月16日,华侨城在重庆联交所挂牌出售海南华侨城实业有限公司100%股权及相关债权。据悉,海南华侨城涉及宋氏祖居与宋氏文化园、东郊椰林、紫贝门户田园广场以及华侨城·曦海岸等项目。其中,华侨城·曦海岸计划总投资额60亿元,今年原计划投资8.78亿元,但1-8月间仅累计完成投资544万元,占年度投资计划的0.62%。

  旅游资深专家王兴斌指出,由于旅游产业本身就受不可控的宏观因素影响较大,因此旅游企业过度进行业务扩张,很容易背负巨大债务压力。华侨城虽然在北京、上海、深圳等经济较为发达的一线城市的品牌扩张较为成功,而该集团二、三、四线城市的业务则较弱。总体看,很多地方市场经营环境、消费需求都存在差异化,频繁“跑马圈地”具有一定风险。

  严跃进表示,对于文旅项目来说,预计政策方面会比较宽松,但是市场运营会有很多大问题,尤其是前期孵化周期比预期长,这个时候建议此类文旅企业不要过多布局,而是做好精品项目,待品牌价值扩大,再进行项目的投资和扩张。华侨城此类企业确实需要注重风险,尤其是要警惕文旅项目投资周期过长,对于资金过于依赖的风险。类似问题在后续几年仍有可能会出现,企业运营的关键是要研究消费需求,因为消费需求更新很快,这导致很多国内文旅项目面临较大的冲击。